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80后女将执掌千亿融信 面临1900亿沉重债务

2019-06-25 08:59:44 来源:长江商报   

  从一线基层员工,到融信集团新晋总裁的80后女将余丽娟,与上市三年,合约销售规模从百亿水平冲击至突破千亿的融信中国(03301.HK),开启了“飞驰人生”。

  6月19日,融信内部下发文件,正式任命余丽娟为集团总裁,全面主持集团经营管理工作,并且不再兼任第一、第三事业部总裁。

  从一线项目营销到区域总经理再到集团副总裁、总裁等,不足四年时间,80后女将快速抵达权力核心,执掌千亿规模的融信中国。

  但这位新总裁的担子并不轻。今年1-5月,融信中国实现总合约销售额466.48亿元,同比增长仅4.29%;总合约建筑面积约为249.38万平方米,同比增长约19.67%;但平均售价约为每平方米1.87万元,同比减少12.85%。

  记者注意到,466.48亿元总合约销售额,增速相比于去年大幅放缓,仅完成年度目标1400亿的33.32%。一位业内人士向记者坦言,2019即将过半,融信今年1月至5月只完成完成年度目标约33.32%,显然难以完成2019年1400亿元的销售目标。

  此外,融信中国三年写就的扩张“神话”,高价格拿地、高负债经营也一路相伴。2016年上市之前,曾经因为超过1500%的净负债率刷新市场纪录。最新2018年报数据显示,截至2018年末,融信中国流动负债1276.7亿元,非流动负债401.55亿元,合计负债总额高达1678.26亿元。

  进入2019,依旧积极拿地“备粮”与发债融资。记者粗略计算发现,截止目前,融信中国的总负债或已接近1900亿,2016年到2018年资产负债率连续接近或者超过80%的行业红线,分别为76.66%、81.93%、82.49%。

  2019年,融信主动降速,将“稳”作为首要目标,保利润、降负债,“有质量的增长”将成为其未来发展主基调。80后女舵手余丽娟上任,能否带领融信完成1400亿销售目标?千亿规模背后,企业仍面临高杠杆、负债高企、成本急速上涨等挑战。

  80后女将执掌千亿融信

  1982年出生的余丽娟成为国内地产行业中最年轻的女总裁。忠诚、年轻、业绩突出是余丽娟身上鲜明的标签。

  2007年,余丽娟加入融信,此后从营销条线一路做起,随后以突出的业绩步步高升——2016年至2019年完成多级跳,从杭州区域总经理,到第一、第三事业部总裁,再到兼任集团副总裁,直到成为总裁,接管融信日常事务。

  也是在这几年间,融信疯狂冲击规模,从百亿规模房企冲进千亿队列,记者梳理融信中国近年财报发现,融信中国业绩呈现跳跃式发展,2014年-2018年,合约销售额分别为89.49亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元。此外,融信2016和2017年的销售业绩增长均超过100%,分别同比增长107%和104%,2018合约销售额也有不错的表现,较去年增加约73.35%,达到1218.84亿元。

  特别是2016年可以称为中国“地王年”。CRIC数据显示,2016年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。融信中国也是因为在这一年拿下“上海静安地王”而一鸣惊人。

  同年9月,融信中国以58亿元天价竞得南京仙林湖NO.2016G58的地块;2017年3月,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;同月,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。融信因此被称为“地王收割机”。上述两个项目涉及资金近乎百亿。

  而后历经架构调整与人事大换血,进入调整期。在2018年业绩发布会上,融信管理层表示,2019年更希望公司的标签是“平稳”,2020年及之后或将再度回归规模增长的快车道。

  前5月销售业绩仅完成年度目标33%

  从一线项目营销到区域总经理再到集团副总裁、总裁等,不足四年时间,80后女将快速抵达权力核心,执掌千亿规模的融信中国。

  但这位新总裁的担子并不轻。过去一年,融信刚刚跨过千亿门槛,完成1200亿的销售目标。2019年,融信对外仅把销售目标定在1400亿。

  然而,今年1-5月,融信中国实现总合约销售额466.48亿元,同比增长仅4.29%;总合约建筑面积约为249.38万平方米,同比增长约19.67%;但平均售价约为每平方米1.87万元,同比减少12.85%。

  记者注意到,466.48亿元总合约销售额,增速相比于去年大幅放缓,仅完成年度目标1400亿的33.32%。

  与此同时,之前几年融信中国抢下的不少高价地王项目,或许会成为未来发展的掣肘。

  长商报记者注意到,2016年,融信拍下的上海静安区中兴社区地王,至今仍面临解套难的问题,项目发展近乎停滞。南京仙林湖地块历时两年多建设,已有案名的融信世纪东方项目,曾宣传将于今年三月开盘。但据房产中介表示,该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

  地王项目实际进展缓慢。一方面造成销售成本连年增加。记者梳理发现融信中国2014年的销售成本仅为29.59亿元,2015年为47亿元,2016年为90.7亿元,同比增长92.96%。2017年大幅增加179.13%至253.2亿元。2018年达到263亿元,同比增加3.89%。此外,2018年销售及营销成本11.37亿元,同比增加38.91%;而行政开支更是同比大涨53.04%至13.41亿元。

  财经评论员肖磊认为,销售成本、行政开支和财务费用是衡量一个企业整体竞争力的的重要数据,目前看,融信这方面的成本处在行业较高位置,而且增速比较快,所以对后续整体的营销会带来一定的不确定性。

  另一方面,导致土地周转率降低,销售周期延长,拉低了毛利率。年报显示,2016年,融信中国毛利率20.24%,同比下滑16个百分点。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年达到23.47%,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

  频繁高利率发债融资

  激进扩张让融信中国资金承压。  2016年上市之前,其就曾经因超过1500%的净负债率刷新市场纪录。记者梳理发现,2014-2018年净负债率分别为:1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手笔攻城略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿,同比增长155.07%。截至2018年末,融信中国流动负债1276.7亿元,非流动负债401.55亿元,合计负债总额高达1678.26亿元。

  进入2019融信依旧积极买地“备粮”。6月4日,融信以底价竞得郑州市高新区6宗地块,总成交价18.19亿元,起始楼面均价2659.52元/平方米。实际上,年初以来,公司还通过其他方式在核心城市、核心地段扩充土储,目前已累计新增15幅土地,涉及建筑面积约140.82万平方米。

  与此同时,频繁高利率发债融资。2月18日,融信中国发行了2.07亿美元优先票据,年利率高达11.25%;4月30日,融信中国发布公告称,额外发行于2022年到期的2亿美元优先票据,票面利率10.5%,该票据将与2月25日发行的2022年到期3亿美元优先票据合并及构成单一系列;6月9日发布的公告显示,公司发行于2022年到期的2.35亿美元额外票据,票面利率8.75%;该票据将与4月17日发行的2亿美元优先票据合并及构成单一系列。近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%至8%之间。

  据统计,2019年融信中国已成功发行6笔美元优先票据,总计本金额为15.35亿美元,发行票据所得款项净额均用于公司现有债务的再融资。此外,融信中国还于今年2月宣布向上交所申请发行本金总额最多40亿元的境内债。为缓解资金压力,融信中国还将合资公司上海恺泰房地产50%股权出售给了绿地地产集团有限公司,交易价格为10.05亿元。

  记者粗略计算发现,截止目前,融信中国的总负债或接近1900亿,2016年到2018年资产负债率接近或者超过80%的行业红线,分别为76.66%、81.93%、82.49%。

  针对融信中国的高利率发债,易居研究院研究总监严跃进向记者表示,“说明企业对于资金方面是比较渴求的,当然从侧面也说明近期市场降温带来了一定的影响。特别是地王项目进展比较停滞,说明地王项目经营压力增加。当然这类问题后续是可以得到缓解的,通过发债也可以导入流动性,对于项目加快运作和建设是利好的。”

 

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标签: 融信 销售 债务

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